قانون مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت عقدی است که بر طبق آن ،مالک ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می گیرد و با توجه به ارزش زمین و هزینه های تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می گیرد.

بنابراین " مشارکت در ساخت" :

"سرمایه گذاری مشترکی برای ساخت آپارتمان است بین مالک یا مالکین از یکسو و مجری یا مجریان از سوی دیگر که گروه اول زمین و گروه دوم هزینه ها را تقبل می نمایند."

طرفین عقد مشارکت در ساخت

طرفین عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن ها باشد.

 در عقد  مشارکت ساخت هم دو نفر طرف قرارداد واقع می شوند که اولی مالک زمین است و دومی مجری طرح. و این دو در مقابل هم تعهداتی می نمایند که عبارت است از تعهد مالک به تسلیم زمین به عنوان سرمایه خود ، به مجری و در مقابل تعهد مجری به پرداخت هزینه های ساخت آپارتمان به عنوان سرمایه خود.

از تعهدات مالک

اصلی ترین و مهم ترین تعهد مالک، تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح است.

 در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد ، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.

تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده " اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست " ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد ، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود.

از تعهدات مجری طرح

مهمترین تعهداتی که مجری می تواند به عهده داشته باشد عبارت اند از:

الف – پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه

ب – پرداخت هزینه های اداری پروژه

ج – پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت عقدي لازم است.

بدین ترتیب طرفین حق بر هم زدن قرارداد را نخواهند داشت مگر از طریق جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی براي خیار منطبق با قانون مدنی.

نقص در کیفیت اجرای پروژه

براي جلوگیري از سوء استفاده هاي احتمالی ممکن است طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ نمایند .

 به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به بکار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجراي صحیح عملیات ساخت و ساز ، به تعهدات قراردادي و یا متعارف عمل نکند.

 مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده أخذ شود تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند.

 باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده 427 قانون مدنی است.

نقص در کمیت اجرای پروژه

در بسیاری از موارد سازنده به دلیل عدم تمکن مالی یا به هر علت دیگری ، روند کار را متوقف و پروژه و اجرای قرارداد را به حالت تعلیق در می اورد ، این امر به ضرر طرف دیگر خواهد بود .

پس از اقامه دعوی سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می شود و سپس در صورت استنکاف ، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع و دایره ي اجرا، هزینه کرد را از دارایی او (سازنده) وصول می نماید .

مطابق با ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت .

همچنین است در خصوص مالک یا طرف اول قرارداد ، به عنوان مثال اگر نامبرده از انجام تعهدات خویش از جمله تحویل اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر و یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعض از ملک با توجه به پیشرفت کار ، در موعد زمانی توافق شده مستنکف باشد و ...

قانون مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت عقدی است که بر طبق آن ،مالک ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار می دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می گیرد و با توجه به ارزش زمین و هزینه های تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می گیرد.

بنابراین " مشارکت در ساخت" :

"سرمایه گذاری مشترکی برای ساخت آپارتمان است بین مالک یا مالکین از یکسو و مجری یا مجریان از سوی دیگر که گروه اول زمین و گروه دوم هزینه ها را تقبل می نمایند."

طرفین عقد مشارکت در ساخت

طرفین عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن ها باشد.

 در عقد  مشارکت ساخت هم دو نفر طرف قرارداد واقع می شوند که اولی مالک زمین است و دومی مجری طرح. و این دو در مقابل هم تعهداتی می نمایند که عبارت است از تعهد مالک به تسلیم زمین به عنوان سرمایه خود ، به مجری و در مقابل تعهد مجری به پرداخت هزینه های ساخت آپارتمان به عنوان سرمایه خود.

از تعهدات مالک

اصلی ترین و مهم ترین تعهد مالک، تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح است.

 در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد ، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.

تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده " اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست " ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد ، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود.

از تعهدات مجری طرح

مهمترین تعهداتی که مجری می تواند به عهده داشته باشد عبارت اند از:

الف – پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه

ب – پرداخت هزینه های اداری پروژه

ج – پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت عقدي لازم است.

بدین ترتیب طرفین حق بر هم زدن قرارداد را نخواهند داشت مگر از طریق جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی براي خیار منطبق با قانون مدنی.

نقص در کیفیت اجرای پروژه

براي جلوگیري از سوء استفاده هاي احتمالی ممکن است طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ نمایند .

 به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به بکار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجراي صحیح عملیات ساخت و ساز ، به تعهدات قراردادي و یا متعارف عمل نکند.

 مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده أخذ شود تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند.

 باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده 427 قانون مدنی است.

نقص در کمیت اجرای پروژه

در بسیاری از موارد سازنده به دلیل عدم تمکن مالی یا به هر علت دیگری ، روند کار را متوقف و پروژه و اجرای قرارداد را به حالت تعلیق در می اورد ، این امر به ضرر طرف دیگر خواهد بود .

پس از اقامه دعوی سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می شود و سپس در صورت استنکاف ، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع و دایره ي اجرا، هزینه کرد را از دارایی او (سازنده) وصول می نماید .

مطابق با ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت .

همچنین است در خصوص مالک یا طرف اول قرارداد ، به عنوان مثال اگر نامبرده از انجام تعهدات خویش از جمله تحویل اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر و یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعض از ملک با توجه به پیشرفت کار ، در موعد زمانی توافق شده مستنکف باشد و ...